документы на куплепродажу

ДОКУМЕНТАЦИЯ НА КУПЛЮ-ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупка жилья представляет собой важное капиталовложение, и поэтому покупателю

необходимо получить всю документацию, подтверждающую возможность переуступки объекта недвижимости.

Вкратце рассмотрим, какими основными документами должна всегда сопровождаться продажа недвижимости:

Сертификат собственности или происхождения

Объект недвижимости может передаваться по наследству по причине смерти, по решению суда,

нотариальному акту (продажа, дарение, раздел ...). Продавец обязан предоставить документ, подтверждающий право владения. Данные, указанные в сертификате происхождения,

за это время могли измениться: нотариус, которому будет поручено оформление акта

продажи, проверяет достоверность факта собственности продавца и отсутствие условий,

препятствующих оформлению сделки.

Энергетический сертификат

Энергетический сертификат - это не что иное, как справка, из которой следует, каким образом было построено здание с точки зрения тепловой изоляции, и как, таким образом, это здание может способствовать экономии электроэнергии. В сущности, справка заключается в оценке интегрированных энергетических реквизитов объекта недвижимости с последующей

сертификацией и присвоением определенного энергетического класса.

Сегодня все бытовые электроприборы в зависимости от потребления электроэнергии

делятся на разные классы: A, B и т.д. Также будет и для всех зданий, которые в зависимости от потребления электроэнергии будут делиться на определенные классы потребления.

В интересах покупателя объекта недвижимости - узнать, сколько электроэнергии потребляет данный объект недвижимости. Здание, построенное без соблюдения

определенных технических стандартов с энергетической точки зрения, кроме большего загрязнения окружающей среды приводит к увеличению расходов и для проживающего в нём лица.

Кадастровые аспекты

Далее необходимая документация связана с кадастровыми данными. Все объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в Кадастре (сегодня называющемся

“Территориальное Агентство”). Это огромный бумажно-компьютерный архив, где в целях учёта налогов каталогизированы и хранятся данные обо всех объектах недвижимости,

построенных на территории страны. В каждом областном центре существует своё окружное отделение. Главный требующийся документ - это так называемая кадастровая карточка, т.е. планиметрия объекта недвижимости в уменьшенном масштабе, составленная техническим

специалистом и переданная в кадастровый отдел, проверить которую можно, запросив о

выдаче справки под названием “visura” - специальной выписки с кадастровым описанием

собственности, где приведены все данные, касающиеся объекта недвижимости (категория,

класс, состояние, приносимый размер дохода). В случае обнаружения каких-либо расхождений между реальной ситуацией и кадастровой планиметрией необходимо провести

корректировку данных, подавая соответствующее заявление на изменение данных.

Аспекты совместного владения

Прежде чем покупать квартиру в жилищном кооперативе, необходимо проверить через его управляющего следующее:

- не существуют ли задержки в уплате общих управленческих расходов на содержание жилищного кооператива (покупатель вместе с продавцом обязаны уплатить эти расходы за предыдущий и текущий год);

- общую ежегодную сумму расходов на текущее управление;

- не предусмотрены ли уже, или не решены ли общим собранием владельцев квартир для проведения какие-либо работы по техобслуживанию или ремонту

(например: ремонт крыши, реставрация фасада, подъездов, лестничных клеток и т.д.), относящиеся к непредвиденным видам расходов; если такие существуют, то

целесообразно уточнить, кто обязан их оплатить;

- существование каких-либо ограничений в регламенте жилищного кооператива; например, изменение назначения объекта недвижимости (преобразование квартиры

в офис).

Аспекты урбанистики

Абсолютно необходимо внимательно проверить документы, связанные с урбанистикой. Этот аспект очень важен, т.к. может стать препятствием для свободной продажи объекта

недвижимости. Если постройка официально зарегистрирована как начавшаяся после 1 сентября 1967 года, то в акте о продаже должны быть упомянуты все коммунальные

разрешения (строительные лицензии, разрешения на постройку, варианты, сертификаты DIA), а также ходатайства о снятии запретов и концессии на строительство с отменой санкций,

если такие когда-либо подавались. В любом случае продемонстрировать урбанистическое соответствие объекта недвижимости указанным постановлениям входит в обязанность

продавца. Не нужно забывать, наконец, и необходимость предоставить справку о годности

к эксплуатации (“Certiﬁсato di Agibilità”, справка о пригодности для жилья) или же собственноручного заявления о крайнем сроке для

создания условия молчаливого согласия, соответствующим образом запротоколированного

в муниципалитете. Если объект недвижимости граничит с земельными участками, площадь которых превышает 5000 квадратных метров, к акту о продаже необходимо приложить сертификат урбанистического назначения, который можно получить в компетентном отделе

муниципалитета.

Сертификация оборудования

Декларация о соответствии - это документ или, лучше, совокупность документов, в которых строитель (установщик) какого-либо оборудования (электропроводки, сантехники, радиотелевизионной аппаратуры и пр.) заявляет и удостоверяет, что последнее было построено (установлено) по всем правилам. Декларация о соответствии содержит данные оборудования

и следующих лиц: ответственного технического специалиста, владельца, заказчика. Также содержит информацию о процедуре установки, типологии применяемых материалов,

требующихся для соблюдения стандартов, местонахождении оборудования. Согласно

действующему нормативу декларация о соответствии составляется на специальном бланке,

утвержденном Министерством труда, и сопровождается рядом приложений, некоторые из которых являются обязательными (отсутствие которых приводит к недействительности

самой декларации):

- проект (если объект недвижимости выходит за определенные габаритные

ограничения);

- схема оборудования (при отсутствии проекта);

- отчёт о типологии (или перечень материалов);

- справка о регистрации в Торгово-Промышленной Палате.

В случае если оборудование старого объекта недвижимости не соответствует стандартам или вообще не существует, тот, кто продаёт или покупает, при обоюдном согласии может в любом случае оформить куплю-продажу на объект недвижимости по фактическому

состоянию объекта.