Вилла в Тоскане

Предварительное соглашение

 

Предварительное соглашение на куплю-продажу, содержащее обязательство продать и купить, представляет

собой подробный документ, составляющийся совместно сторонами, в котором приводятся подробные данные самих сторон, а также точное описание объекта недвижимости, являющегося предметом продажи;

соглашение подписывается всеми сторонами (это особенно важно в случае с нескольких продавцов, нельзя недооценивать необходимость проставления подписи обеими супругами в случае продажи со стороны мужа и жены, состоящих в браке в режиме совместного владения имуществом, а также - в случае с компаниями - со стороны уполномоченного лица).

 

Для большей уверенности в том, что предварительное соглашение оформлено полностью и правильно, последнее может быть составлено с помощью доверенных специалистов по продаже недвижимости, можно и самим нотариусом, который затем будет заниматься оформлением окончательного нотариального акта, который в таком случае должен выполнитять следующее:

- предоставить консультацию в полном объёме (включая налоговую сферу) и помочь избежать юридических разногласий;

- провести предварительные проверки (получить ипотечные справки, кадастровые сертификаты), в частности, узнать, не были ли переданы какие-либо денежные суммы в качестве залога или задатка;

- проверить действительность и объём условий.

 

Основные пункты, которые должны содержаться в предварительном соглашении:

 

- Данные сторон из адресного стола;

- Точное описание объекта недвижимости;

- Условленная цена;

- Условия оплаты с точным указанием суммы, которая принимается как задаток в момент подписания контракта, задатки и договорная неустойка, если такая предусмотрена.

Задатки, переданные при подписании предложения на покупку, которые могут быть дополнены в момент подписания предварительного соглашения, могут восполнить сумму задатка, оформляющегося в момент подписания контракта, или просто приняты как задаток по общей сумме.

Задаток - это аванс от общей суммы, который покупатель выплачивает до оформления продажи: если оформление продажи не происходит, он должен быть возвращён покупателю.

- Дата, предусмотренная сторонами для оформления нотариального акта, сразу указывая по возможности нотариальную контору, которой будет поручено оформление акта, и сроки для передачи объекта недвижимости;

- Возможное существование ипотечных гарантий или других обязательных условий; 

- Переоформление на имя покупателя возможно существующей остаточной ипотеки или её погашение со стороны продавца с последующим обязательным аннулированием самой ипотеки;

- Происхождение недвижимости и её неотделимые аксессуары, а также прочие данные, 

такие как элементы совместной собственности, прилегающие части, сервитут и т.д.;

- Состояние оборудования, сертификация, соответствие, урбанистическое 

соответствие, возможное снятие ответственности продавца;

- Данные агентов по продаже недвижимости или компаний, которые занимались продажей, а также выплаченные посреднические комиссионные.

 

Предложение на покупку, содержащее вышеуказанные пункты, представляет собой предварительное соглашение при условии принятия путем письменного заявления продавцами извещении об этом покупателя.

 

Регистрация предложения на покупку и предварительного соглашения.

 

Предварительное соглашение о продаже, как оформленное в виде нотариального акта, так и в виде частного, нотариально не заверенного документа, подлежит регистрации в установленные сроки в налоговом управлении (только предварительное соглашение о продаже со стороны предпринимателей, являющихся владельцами земельных участков под застройку, без задатка, не подлежит регистрации в установленные сроки).

Кроме того, по ст. 1, пункт 46, закона от 27 декабря 2006 г., № 296, распространяется и на агента по продаже недвижимости обязательство потребовать регистрацию и налагает на него солидарную ответственность по уплате регистрационного налога.

Регистрация предварительного соглашения и предложения на покупку производится в налоговом управлении и может быть выполнена любым лицом, в течение 20 дней со дня извещения предлагающего лица о согласии продавца, а в случае с предварительным соглашением - в течение 20 дней со дня его подписания.

 

Регистрационный налог к уплате в момент регистрации - 200+6,00 евро. В случае существования залоганеобходимо также уплатить налог по ставке в размере 0,50% от суммы залога.

 

В случае с задатком существуют следующие различия:

 

- если окончательный контракт облагается НДС, суммы задатка должны быть инвойсированы продавцом по ставке, соответствующей сумме передачи (например, 4% при покупке жилья как первого дома);

 

- если окончательный контракт облагается пропорциональным регистрационным налогом, то необходимо оплатить 3% от суммы задатка.

 

Как в случае с залогом, так и  с задатками налоги, уплаченные при оформлении предварительного соглашения, будут вычтены из суммы налогов, подлежащей уплате в момент регистрации окончательного контракта о продаже, за исключением случая с продажей, облагающейся НДС.

 

Регистрация предварительного соглашения

 

Рекомендуется рассмотреть  возможность зарегистрировать предварительное соглашение в Территориальном агентств по продаже недвижимости, оформляя это соглашение как нотариально заверенный акт, в частности, если продавец является предпринимателем, т.е. компанией, которая может обанкротиться, если между подписанием предварительного соглашения и окончательного акта о продаже проходит много времени, или если сумма залога - очень большая. Такой вид регистрации (под названием trascrizione-переписка) в отличие от обычной регистрации, действительная, по существу, в рамках налогообложения, имеет целью защитить будущего покупателя:

 

- предупреждает возникновение формальных ситуаций, которые могут препятствовать заключению сделки (продажа третьим лицам, ипотеки, наложение ареста и т.д.), и которые могут быть оформлены до заключения окончательного контракта;

 

- даёт будущему покупателю преимущественное право в случае банкротства продавца: после принудительной распродажи имущества обанкротившегося субъекта и распределения выручки среди кредиторов будущий покупатель получает преимущественное право в отношении других кредиторов, даже ипотечных, на 

имущество обанкротившегося субъекта;

 

- блокирует отменяющее постановление несостоятельности и право управляющего конкурсной массой принять решение о соответствующей ликвидации, когда предварительное соглашение заключено по сходной цене, когда его предметом является объект недвижимости, предназначенный для жилья, который станет основным жильём для покупателя или его родственников и близких до третьего. 

 

Нотариус

 

Нотариус, как правило, выбирается покупателем, которому предстоит оплатить издержки по оформлению покупки. В обязанности нотариуса входит проверить целостность имущества, отсутствие каких-

либо формальных ситуаций, которые могут препятствовать заключению сделки, личности владельцев и определение предстоящего для покупки имущества, проверка отсутствия каких-либо формальных ситуаций, которые могут препятствовать заключению сделки (ипотеки, конфискация, аресты имущества, судебные повестки, предварительные соглашения, преимущественные права, права третьих лиц в) проводится в компетентном территориальном управлении путем изучения документации, касающейся объекта недвижимости за период более 20 лет: вкратце речь идёт о восстановлении картины передачи собственности за последние двадцать лет с целью установления непрерывности регистраций и отсутствие каких-либо ипотек и закладных .

Нотариус также проверяет точность планиметрического описания и классификации объекта в Кадастровом бюро.

По завершении этой деятельности нотариус приступает к подготовке акта о продаже, в котором также должно быть предусмотрено следующее:

 

- указание всех урбанистических решений, полученных при строительстве здания, и соответствия работ предписаниям указанных решений;

- существование законного права продавца на передажу

- существование законного права покупателя на приобретение имущества

- условия оплаты продавцу и посреднику;

- прилагаемая документация, касающаяся энергетического кпд объекта недвижимости в случаях, предусмотренных соответствующими нормативами на предмет;

- налоговые аспекты 

 

Кроме того, нотариус предоставляет консультацию в целях разрешения юридических и налоговых проблем в случае их возникновения, таких как, например: риск потери объекта недвижимости в результате существования ранее оформленных актов дарения или же в отношении неизвестных наследников, или налоговых преимуществ на объект недвижимости (как в случае перепродажи первого жилья в течение первых пяти лет), каких-либо 

отменяющих постановлений, банкротства, преимущественных прав на покупку со стороны государства на имущество, представляющее культурный интерес, или на арендованное имущество, соглашений коммерческо-финансового характера на гаражное хозяйство.

 

Наконец, нотариус занимается формальностями и после оформления акта, такими как регистрация для уплаты налогов и регистрация, нацеленная на то, чтобы акт стал действительным и не мог подвергаться каким-либо возражениям со стороны третьих лиц).